La checklist 
Louer un Airbnb à New York : tout ce qu’il faut savoir
Airbnb est une plateforme où il est possible de louer des logements de tous types partout dans le monde. Alors comment louer un Airbnb à New York ? C’est une question qui revient souvent. En effet, les règles sont plus strictes qu’en France ou en Europe où la location est relativement simple.
A ce jour, il est quasiment impossible de louer un Airbnb à New York.
Le point sur la nouvelle réglementation AirBnb à New York
Depuis le 9 janvier 2023, la réglementation s’est fortement durcie à New York. Pourquoi ? Pour que les habitants de New York puissent se loger !
En effet, depuis quelques années, la ville de New York a vu son nombre de locations saisonnières exploser alors que les habitants eux-mêmes avaient beaucoup de difficultés à se loger. Des règles très strictes ont donc été mises en place. Il est désormais quasi impossible de louer un Airbnb pour un séjour de moins de 30 jours.
Depuis le 5 septembre 2023, pour pouvoir mettre un bien en location et en vertu de la loi locale 18, les propriétaires devront impérativement s’inscrire à l’OSE de la ville de New York et respecter les règles de location. S’ils vont à l’encontre de cette règle, ils auront une amende de 5000$ à payer. Les plateformes comme Airbnb auront également une amende s’ils publient des annonces de logements qui ne correspondent pas aux critères.
Peut-on louer un Airbnb à New York ?
Louer un Airbnb à New York est techniquement possible mais sous certaines conditions très strictes. Il faut absolument que votre réservation respecte ces lois. Ce n’est pas vous qui encourez des pénalités mais le propriétaire du logement. En effet, si les autorités se rendent compte du problème, vous risquez de vous retrouver sans logement à la dernière minute car il sera obligé d’annuler votre séjour.
La loi stipule que dans la ville de New York, les propriétaires de biens immobiliers peuvent uniquement mettre en location leur résidence principale et doivent donc habiter dans le logement en question.
Voici les règles à connaitre pour louer un Airbnb à New York pour une location de moins de 30 jours :
- Les locations sont possibles uniquement pour 2 personnes MAXIMUM. Si vous voyagez en famille ou entre amis, il est donc impossible de louer un Airbnb.
- Les locataires doivent avoir accès à l’entièreté du logement. Cela veut dire que vous ne pouvez pas louer une chambre avec un accès dédié : vous devez passer par l’entrée principale du bien et avoir accès à toutes les pièces (aucune pièce ne doit être fermée à clé, même votre chambre…)
Si vous avez loué un logement et qu’il ne respecte pas les règles, annulez-le toute suite !
Comment louer un Airbnb à New York ?
Malheureusement à partir de 2023 il sera quasiment impossible de louer un appartement dans la ville de New York en toute légalité. Ces règles sont applicables dans tous les boroughs de New York : Manhattan, Brooklyn, Queens, Le Bronx et Staten Island.
Voici les seules conditions qui vous permettent de faire cela :
- Vous souhaitez être hébergés pour une durée inférieur à 30 jours, vous êtes maximum 2 à loger dans le bien ET vous louez une partie du logement où le propriétaire vit
- OU vous restez et logez à New York pour plus de 30 jours
Si vous êtes certain que le logement que vous avez trouvé en ligne correspond, alors vous serez tranquille pendant votre séjour.
Location illégale : voici les points de vigilance à suivre
Lors de votre réservation, nous vous conseillons de faire attention à ces signes qui peuvent être révélateurs d’une location illégale.
- Si dans le logement, il y a des serrures ou des codes d’accès qui séparent les différentes pièces d’un appartement. Cela indique généralement une location à court terme illégale.
- Si votre hôte ne veut pas vous rencontrer , ou s’il dit « C’est mon immeuble, je suis juste à côté. » Cela veut dire que le propriétaire n’occupe pas les lieux, ce qui est illégal également.
- Si votre hôte vous avertit de ne pas parler aux voisins, de mentir ou vous dit comment répondre si on vous pose des questions.
- Si votre location se trouve dans un sous-sol sans fenêtres. Cela signifie qu’il n’est probablement pas conforme au code et donc pas légal.
- Si votre hôte vous envoie une adresse différente de celle indiquée dans la confirmation de réservation. Cela pourrait être la preuve qu’ils essaient de cacher des annonces illégales aux forces de l’ordre ou à un site d’annonces.
Que faire si vous avez loué un logement Airbnb qui n’a pas l’air conforme ?
Les contrôles ne sont pas systématiques et vous pouvez ne pas avoir de problème dans un logement non conforme mais c’est vraiment à vos risques et périls. Pour un voyage serein, on vous conseille d’annuler immédiatement. Retrouver un logement de dernière minute ce n’est vraiment pas simple ni économique.
Les logements dans le New Jersey sont-ils concernés par ces règles ?
Vous êtes de plus en plus nombreux à loger dans le New Jersey pour faire face aux prix parfois très élevés des hébergements à Manhattan. Naturellement, la question des Airbnb dans cet autre état se pose.
Étant donné que vous ne serez pas dans la ville de New York, ces règles ne s’appliquent pas dans le New Jersey. Il est donc possible de loger dans un Airbnb si vous êtes de l’autre côté du Hudson River.
Néanmoins, malgré les prix qui peuvent être intéressants, vous risquez de perdre beaucoup de temps de trajet à faire des allers-retours entre le New Jersey et Manhattan. En plus, la MetroCard n’est pas valable sur le réseau de transport du New Jersey. À vous de voir si les économies sont vraiment intéressantes ou non.
Notre avis sur les Airbnb à New York
En décembre 2019, nous avons logé dans un Airbnb dans le quartier Bedford Stuyvesant ou Bedstuy (le quartier de Notorious Big 😉 ) avec un couple d’amis.
Nous avions chacun notre chambre et nous partagions cuisine et salle de bain. Le logement était situé au sous-sol d’un brownstone (maison typique de New York). Les propriétaires vivaient au-dessus.
On prenait le petit déjeuner « à la maison » et parfois le dîner. Idéal pour vivre à la new-yorkaise !
Malheureusement ce type d’hébergement n’est plus accessible pour les séjours de moins de 30 jours… C’est assez frustrant car c’était une bonne solution pour faire des économies et pour avoir plus d’espace surtout pour les groupes.
Nous vous conseillons désormais de privilégier les hôtels. Même si les Airbnb permettent de s’immerger chez un new yorkais, le fait que vous ne puissiez pas fermer à clé votre chambre n’est pas très sécurisé. En plus vous ne paierez pas forcément moins cher.
84 questions et commentaires
Bonjour! Nous avons loue une chambre avec cuisine dans un hôtel à ny pour avril 2024, mais en passant par Airbnb. L’hôtel propose également des chambres sur booking, mais elles étaient plus chères. Cela est il dans les clous? Vaut il mieux annuler et reprendre la chambre par booking?
Bonjour Anne,
Si c’est bien une chambre d’hôtel que vous avez réservée, il n’y a pas de raison que ce soit illégal et vous n’avez pas besoin de changer votre réservation.
Passer par la plateforme Airbnb n’est pas un problème si l’annonce et la réservation respectent bien tous les critères mentionnés dans l’article juste au dessus 😉.
Bonjour,depuis juin j’ai réservé dans le Queens du 7 au 13 septembre, une chambre chez l’habitant pour 2 personnes. Le propriétaire sera sur les lieux, tout semble conforme, mais je ne sais pas si il est inscrit à l’OSE. Ma réservation est elle toujours conforme ?
Merci !
Bonjour Louann,
Je vous conseille de demander directement au propriétaire car il n’y a pas de liste publique pour vérifier si le logement est bien inscrit ou non.
Bonjour,
Selon le lien de la mairie, je comprend que les enregistrements de location de courte durée effectué avant le 5/09 pour des séjours après le 05/09, il n’y aura pas de risque de poursuites ?
Merci
Bonjour Séverine,
Je ne suis pas sûre de comprendre votre question. Depuis le 9 janvier, la ville de New York a instauré des lois qui limitent la possibilité de louer un Airbnb (celles mentionnées dans l’article). Mais en plus de ces lois, il y en a une nouvelle qui sera mise en place à partir du 5 septembre : les propriétaires doivent obligatoirement inscrire leur logement à l’OSE de la ville de New York.
Si ce n’est pas le cas, leur logement n’est pas conforme aux lois et les propriétaires auront une amende à payer et devront cesser leur activité.
Il n’y a aucun risque de poursuite en tant que locataire, mais il y a un risque de se retrouver sans logement à la dernière minute car le propriétaire s’est fait contrôlé et n’était pas en règle.
Bonjour j ai réservé pour noël et le jour de l Appart dans est village le propriétaire me dit qu il n y a pas de soucis mais quand est il a savoir que nous serions seul dans l appartement qu en est il Svp merci
Bonjour Stéphane,
Comme indiqué dans l’article, le propriétaire doit vivre sur les lieux où vous logerez. Vous devez également être 2 maximum à louer ce logement. Si ce n’est pas le cas, le logement n’est pas conforme aux lois.
J’ai loué dans Queens pour novembre (une personne – 5 jours) et le logement se trouve à être la guest suite (la maison d’invités) de la maison. Le logement à sa propre entrée et se trouve à l’étage de la maison. Les propriétaires sont sur place. Ça me semble conforme…
Bonjour Helen,
Le seul point qui pourrait être questionné est l’entrée du logement. La loi indique que vous devez passer par l’entrée principale et avoir accès à toutes les pièces. Si c’est le cas, le logement a l’air bien conforme.
Bonjour,
Nous venons de découvrir ces lois!
Nous avons réservé un AirBnB à Staten Island en début d’année 2023 pour quatre personnes, du 13 au 27 septembre, est-ce que les règles s’appliquent même pour des réservations faites depuis si longtemps ?
La gérante du AirBnB nous dit que cela ne pose pas problème et AirBnB nous dit que la réservation ne sera pas annulée, mais nous ne voudrions pas arriver sur place et nous retrouver à la rue.
Que pensez-vous de la situation ?
Merci beaucoup par avance!
(et on adore votre blog, super utile !!)
Je suis dans la même situation… réservation en mars pour 6 personnes à compter du 07/09/2023. Pas de retour de mon côté pour l’instant de airbnb
L’hôte vient de me dire qu’il n’y avait pas de pb.
Bonjour Angel,
Je vous laisse lire ma réponse à Louise. Le propriétaire n’est pas en règle donc on ne peut pas vous garantir qu’il n’y aura pas de contrôle ou que l’hôte décide au dernier moment de retirer son annonce.
Bonjour Louise,
Les règles sont en vigueur depuis le 9 janvier 2023 donc votre réservation est également concernée.
Si vous êtes 4 personnes à loger dans le Airbnb, le propriétaire n’est pas en règle. Le propriétaire peut décider de retirer son annonce car elle n’est plus en règle et vous pouvez vous retrouver sans logement.
Pour le moment nous n’avons pas eu de retour nous parlant de soucis mais nous ne pouvons pas vous le garantir étant donné que les lois interdisent bien les locations pour plus de 2 personnes…
Bonjour Louise, Angel,
Les logements que vous avez pris ne respectent pas les règles imposées par la Ville de New York, règles fixées en janvier 2023. A partir de 5 septembre prochain, la ville de New York sanctionnera tous les loueurs qui ne respecteront pas la loi. Si vous choisissez de rester dans ces logements, vous prenez un risque. Peut-être que ça passera ou peut-être que le loueur sera controlé et vous devrez trouver un logement en dernière minute.
Nous avons mis à jour notre article en espérant qu’il vous apporte tous les réponses souhaitées.
Bonjour,
Catastrophe ! J’ai réservé depuis mars pour 6 personnes (2 adultes + 4 adolescents) du 07 au 12 septembre sur airbnb.
Est ce applicables même pour les réservations antérieures ?
Ni airbnb ni l’hôte ne me répondent depuis 2 jours.
Les prix sont 4 fois plus chers désormais dans les hôtels…
Bonjour,
Malheureusement les règles qui interdisent les locations pour plus de 2 personnes sont en vigueur depuis le 9 janvier 2023 donc votre réservation est également concernée.
Le principal risque est que si le propriétaire se fait contrôler ou retire son annonce car elle n’est plus en règle, vous risquez de vous retrouver sans logement… Si vous décidez de chercher un hôtel, n’hésitez pas à regarder à Brooklyn ou dans le Queens (les quartiers Astoria ou Long Island City notamment), les prix sont généralement moins chers qu’à Manhattan.
Je vous souhaite bon courage et bon séjour à New York !
Bonjour
Ces règles s’appliquent pour les Airbnb situés à Brooklyn ? merci !
Bonjour Sophie, ces règles s’appliquent à tout l’état de New York donc englobent le quartier de Brooklyn.
Bonjour
Si l’hôte est bien enregistré à la mairie de New York – Est ce que ça l’autorise à louer son appartement à 3 personnes ?
Bonjour Arielle, il faut que vous vérifier que cette location soit située dans un immeuble de moins de 3 appartements. C’est assez rare sur Manhattan, il y en a un peu plus sur Brooklyn. Si c’est le cas, pas de problème pour y loger.
Je rectifie ma réponse, même s’il est inscrit, l’hôte ne peut pas recevoir 3 personnes. C’est 2 personnes maximum.
Vous vous trompez, il est tout a fait possible et légal de louer un logement entier Airbnb à NY. Il faut pour cela que le propriétaire soit enregistré comme tel à la mairie de NY. Voici le lien vers la mairie de NY : https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/registration-law/registration.page
Bonjour Sam,
Votre article ne précise pas si les lois concernent un logement entier ou non et indique simplement que les pénalités et amendes seront mises en place à partir du 5 septembre 2023.
Voici où vous trouverez toutes les règlementations que les propriétaires de logements à New York doivent suivre pour être en règle : https://bit.ly/3PVXGuu