La checklist 
Louer un Airbnb à New York : tout ce qu’il faut savoir
Airbnb est une plateforme où il est possible de louer des logements de tous types partout dans le monde. Alors comment louer un Airbnb à New York ? C’est une question qui revient souvent. En effet, les règles sont plus strictes qu’en France ou en Europe où la location est relativement simple.
A ce jour, il est quasiment impossible de louer un Airbnb à New York.
Le point sur la nouvelle réglementation AirBnb à New York
Depuis le 9 janvier 2023, la réglementation s’est fortement durcie à New York. Pourquoi ? Pour que les habitants de New York puissent se loger !
En effet, depuis quelques années, la ville de New York a vu son nombre de locations saisonnières exploser alors que les habitants eux-mêmes avaient beaucoup de difficultés à se loger. Des règles très strictes ont donc été mises en place. Il est désormais quasi impossible de louer un Airbnb pour un séjour de moins de 30 jours.
Depuis le 5 septembre 2023, pour pouvoir mettre un bien en location et en vertu de la loi locale 18, les propriétaires devront impérativement s’inscrire à l’OSE de la ville de New York et respecter les règles de location. S’ils vont à l’encontre de cette règle, ils auront une amende de 5000$ à payer. Les plateformes comme Airbnb auront également une amende s’ils publient des annonces de logements qui ne correspondent pas aux critères.
Peut-on louer un Airbnb à New York ?
Louer un Airbnb à New York est techniquement possible mais sous certaines conditions très strictes. Il faut absolument que votre réservation respecte ces lois. Ce n’est pas vous qui encourez des pénalités mais le propriétaire du logement. En effet, si les autorités se rendent compte du problème, vous risquez de vous retrouver sans logement à la dernière minute car il sera obligé d’annuler votre séjour.
La loi stipule que dans la ville de New York, les propriétaires de biens immobiliers peuvent uniquement mettre en location leur résidence principale et doivent donc habiter dans le logement en question.
Voici les règles à connaitre pour louer un Airbnb à New York pour une location de moins de 30 jours :
- Les locations sont possibles uniquement pour 2 personnes MAXIMUM. Si vous voyagez en famille ou entre amis, il est donc impossible de louer un Airbnb.
- Les locataires doivent avoir accès à l’entièreté du logement. Cela veut dire que vous ne pouvez pas louer une chambre avec un accès dédié : vous devez passer par l’entrée principale du bien et avoir accès à toutes les pièces (aucune pièce ne doit être fermée à clé, même votre chambre…)
Si vous avez loué un logement et qu’il ne respecte pas les règles, annulez-le toute suite !
Comment louer un Airbnb à New York ?
Malheureusement à partir de 2023 il sera quasiment impossible de louer un appartement dans la ville de New York en toute légalité. Ces règles sont applicables dans tous les boroughs de New York : Manhattan, Brooklyn, Queens, Le Bronx et Staten Island.
Voici les seules conditions qui vous permettent de faire cela :
- Vous souhaitez être hébergés pour une durée inférieur à 30 jours, vous êtes maximum 2 à loger dans le bien ET vous louez une partie du logement où le propriétaire vit
- OU vous restez et logez à New York pour plus de 30 jours
Si vous êtes certain que le logement que vous avez trouvé en ligne correspond, alors vous serez tranquille pendant votre séjour.
Location illégale : voici les points de vigilance à suivre
Lors de votre réservation, nous vous conseillons de faire attention à ces signes qui peuvent être révélateurs d’une location illégale.
- Si dans le logement, il y a des serrures ou des codes d’accès qui séparent les différentes pièces d’un appartement. Cela indique généralement une location à court terme illégale.
- Si votre hôte ne veut pas vous rencontrer , ou s’il dit « C’est mon immeuble, je suis juste à côté. » Cela veut dire que le propriétaire n’occupe pas les lieux, ce qui est illégal également.
- Si votre hôte vous avertit de ne pas parler aux voisins, de mentir ou vous dit comment répondre si on vous pose des questions.
- Si votre location se trouve dans un sous-sol sans fenêtres. Cela signifie qu’il n’est probablement pas conforme au code et donc pas légal.
- Si votre hôte vous envoie une adresse différente de celle indiquée dans la confirmation de réservation. Cela pourrait être la preuve qu’ils essaient de cacher des annonces illégales aux forces de l’ordre ou à un site d’annonces.
Que faire si vous avez loué un logement Airbnb qui n’a pas l’air conforme ?
Les contrôles ne sont pas systématiques et vous pouvez ne pas avoir de problème dans un logement non conforme mais c’est vraiment à vos risques et périls. Pour un voyage serein, on vous conseille d’annuler immédiatement. Retrouver un logement de dernière minute ce n’est vraiment pas simple ni économique.
Les logements dans le New Jersey sont-ils concernés par ces règles ?
Vous êtes de plus en plus nombreux à loger dans le New Jersey pour faire face aux prix parfois très élevés des hébergements à Manhattan. Naturellement, la question des Airbnb dans cet autre état se pose.
Étant donné que vous ne serez pas dans la ville de New York, ces règles ne s’appliquent pas dans le New Jersey. Il est donc possible de loger dans un Airbnb si vous êtes de l’autre côté du Hudson River.
Néanmoins, malgré les prix qui peuvent être intéressants, vous risquez de perdre beaucoup de temps de trajet à faire des allers-retours entre le New Jersey et Manhattan. En plus, la MetroCard n’est pas valable sur le réseau de transport du New Jersey. À vous de voir si les économies sont vraiment intéressantes ou non.
Notre avis sur les Airbnb à New York
En décembre 2019, nous avons logé dans un Airbnb dans le quartier Bedford Stuyvesant ou Bedstuy (le quartier de Notorious Big 😉 ) avec un couple d’amis.
Nous avions chacun notre chambre et nous partagions cuisine et salle de bain. Le logement était situé au sous-sol d’un brownstone (maison typique de New York). Les propriétaires vivaient au-dessus.
On prenait le petit déjeuner « à la maison » et parfois le dîner. Idéal pour vivre à la new-yorkaise !
Malheureusement ce type d’hébergement n’est plus accessible pour les séjours de moins de 30 jours… C’est assez frustrant car c’était une bonne solution pour faire des économies et pour avoir plus d’espace surtout pour les groupes.
Nous vous conseillons désormais de privilégier les hôtels. Même si les Airbnb permettent de s’immerger chez un new yorkais, le fait que vous ne puissiez pas fermer à clé votre chambre n’est pas très sécurisé. En plus vous ne paierez pas forcément moins cher.
84 questions et commentaires
Bonjour
Nous avons réservé Pour 2 adultes et 2 enfants du 21 décembre au 3 janvier a Yonkers doit on annuler aussi ?
Bonjour Brandon, Yonkers fait parti de l’état de New York. Les règles d’hébergements citées dans l’article sont donc applicables. Etant donné que vous êtes 4, l’hébergement n’est pas en règle.
Bonjour,
j’ai loué un airbnb pour 4 personnes, 1 semaine, pour février 2024.
Quand j’ai eu connaissance de cette réglmentation j’ai contacté AirBNB qui m’a dit qu’il ne pouvait pas savoir si le proprétaire était en régle mais que ce n’était qu’un document a signer en mairie de NYC et qu’il n’y avait que très peu de risque??
Air BNB me ment??
Bonjour, à partir du moment où vous êtes 4, les règles d’hébergement ne sont pas respectées. A votre place, j’annulerai ma réservation.
Est ce que cette loi s’applique aussi dans l’état voisin du New Jersey ?
Merci pour votre site et vos informations. C’est top ce que vous faites.
Bonjour Lilian, à ce jour, cette loi s’applique uniquement dans l’Etat de New York
Bonjour,
J’ai réservé en février un logement entier pour 3 personnes à Brooklyn, pour la semaine du 27 octobre au 3 novembre 2023.
Sur l’annonce il est présenté comme un « appartement privé de 2 chambres est situé au dernier étage de la maison de l’hôte ».
L’entrée se fait de façon autonome avec une serrure à digicode.
Dans le doute sur la régularité du logement vis à vis des nouvelles lois, je suis allée voir sur Airbnb , et l’annonce pour ce logement est toujours en ligne, mais il n’est plus possible de le louer pour moins de 30 jours.
Si j’annule de mon coté en direct je ne suis indemnisé que de 50 %.
J’ai donc fait un message à Aribnb, qui me dit de contacter le propriétaire.
Que faut-il demander au propriétaire ? Le remboursement ? S’il est en règle pour ma location ?
Je précise que comme je ne voulais pas me retrouver sans rien au dernier moment comme c’est arrivée à certaines personnes, j’ai déjà réservé un hôtel.
Bonjour Bénédicte,
Demandez-lui le remboursement. Ce n’est malheureusement pas une réservation en règle car que vous êtes 3 et que les réservations pour moins de 30 jours ne sont autorisées que pour 2 personnes maximum.
Merci Alice pour ces informations. Je vais demander le remboursement intégral au propriétaire.
Bonjour
cette réglementation s’applique-t-elle uniquement à NY ou bien également aux communes avoisinante ?
J’ai réservé des gîtes airbnb à Jersey city sans contre indication sur le site.
Merci d’avance
Bonjour Régis, cette réglementation s’applique uniquement à NYC. La ville de New York a mis en place cette règle car il manquait de logements pour ses propres résidents. Peut-être que d’autres villes des US appliquent cette restriction mais je ne saurais vous le dire avec exactitude.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre article !
J’ai réserve en février 2023 un Airbnb pour la période du 28 octobre au 03 novembre 2023.
Airbnb me l’a annulé il y a 10 jours. Si je comprends bien votre article et selon le règlement les réservations antérieurs au 01 décembre n’auraient pas dû annulées ?
Bien à vous,
Bonjour Vanessa, non ce n’est pas exactement ça. La ville de New York impose aux loueurs d’être en règle depuis le 5 septembre mais Airbnb demande à tous ses loueurs de se mettre en règle avant le 1er décembre.
Ce qui veut dire que les loueurs peuvent continuer à louer jusqu’au 1er décembre mais qu’ils jouent à un jeu dangereux car s’ils se font prendre ils auront une belle amende.
Votre loueur a sans doute préféré annuler sa réservation car il ne devait pas être dans les règles et ne souhaite pas payer l’amende par la ville.
Même si je peux comprendre votre désarroi par rapport à cette situation, il est certainement préférable pour vous d’être prévenue quelques semaines à l’avance plutôt que d’arriver à New York et d’être sans logement.
Bonjour, nous sommes quatre et nous avons eu plusieurs problème à cause de cette réglementation. Nous arrivons à new york le 27 décembre jusqu’au 4 janvier. Notre première location fut annulé, la deuxième également mais la propriétaire nous a proposé une alternative, on paye le montant de 8 nuits mais elle nous réserve un mois pour être réglementaire. Cependant, je doute quelque peu de la sureté de cette proposition. Je me doute que ce n’est pas 100% légale mais les hôtels sont 1 000 € plus cher pour la semaine, or nous sommes étudiants et n’avons pas envie de dépensé autant dans une location. Que nous conseillez vous ?
Bonjour Romane,
À votre place j’éviterais ce genre de situation… Je vous conseille de simplement réserver un hôtel pour être tranquille et éviter de vous retrouver sans logement.
Pour trouver un hôtel à un prix plus raisonnable, regardez dans les autres boroughs : notamment à Long Island City dans le Queens.
Bon courage dans vos recherches !
Bonjour
J’ai loué pour mai 2024 pour 7 personnes et n’ai reçu pour l’instant aucun message de airbnb.
ma reservation date du 9 juillet 2023.
suis je concernée par la nouvelle législation ?
Bonjour Isabelle,
Ces lois ont pris effet en janvier 2023 donc oui, votre location est concernée et n’est pas règle.
Si votre réservation est pour l’année prochaine, elle devrait être annulée par Airbnb. N’hésitez pas à les contacter pour en savoir plus.
Ouf ! Il ne s’attaque au Airbnb des riches. Ceux qui ont des grands appartements pourront continuer à louer. Soit ils interdisent, soit ils autorisent clairement.
Bonjour,
Nous avons loué un appartement pour 7 personnes dont 1 enfant de 2 ans pour la période du Marathon de New York du 03 au 10/11. En regardant, les différents liens, la loi de janvier 2023 interdisait déjà à plus de 2 personnes sauf dans les appartements de class b qui n’étaient concernés. Comment se fait-il que la plateforme Airbnbs ait laissé des annonces en sachant que la loi allait se durcir ! Comment se loger à des tarifs semblables (3000€, la semaine quand même).
Merci de votre retour
Bonjour Sophie, malheureusement je ne peux pas vraiment vous répondre sur le pourquoi Airbnb a fait le choix de laisser les annonces… Il existe des hôtels proposant des tarifs intéressants comme les Pod Hotels https://bit.ly/44LvH4B Vous pouvez également voir du côté de Long Island City où le prix des hôtels sont un peu moins élevés.